İstanbul depremi, bilim insanları tarafından yaşanılması kaçınılmaz olarak tespit edilmiş ciddi bir afet olarak tanımlanmaktadır. En geç 30 yıl içerisinde gerçekleşmesi beklenilen ve geçtiğimiz aylarda yaşanılan deprem felaketleri ile de olası risklerin kamu kurumları tarafından ciddiyetle ele alındığı deprem gerçeği, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığını alarma geçirdi. Ancak Ak Parti hükümeti ve CHP tarafından yönetilen İstanbul Büyükşehir Belediyesi, depreme hazırlık ve riskli binaların yıkılarak dönüştürülmesi hususlarında çeşitli ayrılıklar yaşamaktadır. Bakanlık, CHP’li belediyeye siyasi avantaj sağlar kaygısıyla gerekli iş birliği ve desteği vermediği konusunda eleştirilmekteyken, İBB’nin de sahip olduğu mali ve hukuki koşulların İstanbul’daki tüm riskli yapıları dönüştürmekte yeterli olmayacağı görüşü hakimdir.

Bu yazıda, İstanbul Büyükşehir Belediyesinin kentsel dönüşümü hızlandırmak ve teşvik etmek için kullanabileceği enstrümanları konusunda ve siyasi adımları çeşitlendirmek amacıyla birtakım önerilerde bulunulacaktır.

Öncelikle, kaynakların kısıtlı olduğunu ve verimli kullanılması gerektiğini not etmek gereksinimi bir zorunluluktur. Yetkin teknik eleman, finansman, siyasi ve hukuki enstrümanlar, ne kadar büyük bir nüfus ve bütçeye sahip olursa olsun bir belediye için kısıtlıdır. Dolayısıyla tek bir binanın dahi deprem öncesinde dönüşümünün sağlanması bile onlarca insanın hayatını kurtarabileceği düşüncesi, atılacak adımların hayati boyutunu gözler önüne sermektedir.

Çeşitli aşamalarda, İBB tarafından ne tür teşvik ve destekler yapılabileceğine dair önerilerimiz, aşağıda belirtilecektir.

  1. Riskli Yapıların Tespiti: Her ne kadar bilimsel testlerle kesin olarak analizler yapılabilse de binlerce binanın riskli olduğunun test edilmesi süreci çok ciddi bir maliyete, insan kaynağına ve zamana karşılık gelmektedir. Dolayısıyla teşvik ve destek kapsamına alınacak binaların, acil eylem planı kapsamında, İlçeler, jeolojik zemin yapısı ve binalar olarak sınıflandırılması gerekmektedir.
  2. Yüksek Riskli İlçeler: İstanbul’un Marmara denizine yakın olan ilçeleri: Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Adalar, Kadıköy, Üsküdar, Büyükçekmece, Avcılar, Bakırköy, Bahçelievler, Zeytinburnu.
  3. Zemin Kaynaklı Yüksek Riskler Taşıyan Bölgeler: Zeytinburnu Ayamama Deresi, Ataköy’ün bulunduğu kesimler, Florya (batısındaki heyelan alanları) Küçükçekmece kıyıları, Küçükçekmece Gölü’nün doğusundaki Nakkaşdere alüvyonları, Azaplı yöresi (Altınşehir’in alçak kesimleri), Ispartakule (Alibey Yarımadası’nın batı kısımları), Kanarya (Firuzköy kıyıları), Esenkent, Avcılar (Küçükçekmece Gölü ve Marmara Denizi’ne bakan kıyıları), Ambarlı ve Haramidere. Avcılar, Büyükçekmece, Bakırköy ilçelerinde bulunan yapılar zayıf zemin üzerindedirler. Ayrıca dolgu ile oluşturulmuş zeminler üzerinde bulunan yapılar.

Bina Yaşlarına Göre Binaların Sınıflandırılmaları:

1990 öncesi inşa edilmiş yapılar: En tehlikeli, en öncelikli binalardır. Bu yapıların yüksek çoğunluğunda hazır beton ve nervürlü demir kullanılmamıştır.

1990-1997 arası inşa edilmiş yapılar: ikinci öncelikli binalardır. 1997 yılında yeni bir deprem yönetmeliği uygulamaya konulmuş ve 1997 yılı sonrası inşa edilen binalarda bu esaslar dikkate alınmıştır.

1997-1999 arası inşa edilmiş yapılar: Üçüncü öncelikli yapılar olarak dikkate alınmalıdırlar. 1999 depremini yaşamış olan tüm binalarda, çeşitli boyutlarda hasar bulunmaktadır.

1999-2007 arası inşa edilmiş yapılar: Dördüncü öncelikli binalar bu dönemde inşa edilmiştir. 2007 yılında yenilenen deprem yönetmeliği ile bazı özel mimariye sahip yapıların tasarım metodu değişikliğe uğramıştır.

2007-2019 arası inşa edilmiş yapılar: Beşinci öncelikli binalar bu süreçte yapılmışlardır. 2019 yılında tekrar yenilenen deprem yönetmeliği ile bazı özel mimariye sahip yapıların tasarım metodu güncellenmiştir.

Yukarıdaki veriler ışığında 1999 depremine kadar üretilmiş yapı stokları daha riskli ve öncelikli olarak değerlendirilmelidir. Dolayısıyla kaynakların kullanımları önceliklendirilecek ve verimli kılınacak olursa bu sıra izlenmelidir. Söz konusu binalara ait kayıtlar Büyükşehir Belediyesi tarafından sahip olunan verilerdir.

Kentsel dönüşüm politikalarının başarısız olmasının çeşitli nedenleri bulunmaktadır. Bunlardan en önemlileri: müteahhit firmaların kat karşılığı sözleşme ile bedelsiz olarak binaları yenilemesini engelleyen fiziki koşullar, kat maliklerinin sahip oldukları mali zorluklar ya da taraflar arasındaki uzlaşmanın gerçekleşmemesidir. Kısacası, her halükârda finansman ihtiyacı ve uzlaşma (güven ve özveri) en temel faktörlerdir. Dolayısıyla İBB, mali ve sosyal destek ve teşviklerle yüzlerce binanın kentsel dönüşümünü hızlandıracak ya da mümkün kılacak adımlar atabilir.

Finansal Koşulların İyileştirilmesi

İstanbul Büyükşehir Belediyesi, uhdesinde bulunan şirketleri ve kurumları kullanarak maliyetleri %15’e kadar azaltma şansına sahiptir. Teşvik kapsamına alınacak ve yukarıda birincil öncelikli olarak belirtilen yapılardan başlanarak aşağıda özetlenen teşvikler sunulabilir.

  1. Ada bazında dönüşecek ve daha önce kentsel dönüşüm alanı olarak belirlenen bölgelerinin dışında olan alanlarda teknik şartlar sağlandığı durumlarda yapılaşmayı teşvik edecek imar artışları önceliklendirilerek kat maliklerinin finansal yükümlülükleri azaltılabilir.
  2. Kaldırım, Ağaç Revizyonu, Ruhsat ve İskân Harçları: Arsanın konumuna göre değişmekle birlikte, 100 bin TL ile 300.000 TL arasında değişen ve yerel belediyeler tarafından alınan harçlar için birincil öncelikli yapılara, yapı koşullarına göre değişen oranlarda muafiyet tanınabilir.
  3. Yıkım ve Hafriyat: Bir binanın yıkımı ve hafriyatı 50.000 TL ile 1.000.000 TL arasında bir masraf kalemine karşılık gelmektedir. İBB’nin buradaki rolü önemlidir çünkü hafriyat ve yıkıntı atıkları, İSTAÇ A.Ş. tarafından yönetilen döküm sahalarına ciddi bir bedel karşılığında taşınmaktadır. İSTAÇ’a ödenen bedel, toplam yıkım ve hafriyat maliyetinin %25-30’una karşılık gelmektedir. Dolayısıyla muafiyet tanınan riskli binalar için İSTAÇ tarafından bedelsiz döküm izni imtiyazı tanınabilir.


Kentsel Dönüşüm Süreçlerini Hızlandırmak

Kamuoyu Oluşturma

Türkiye’nin ve özellikle İstanbul’un deprem riski sorunsalı halk nezdinde dönemsel kaygılara sebep olsa da genel geçer bir risk farkındalığı ya da buna bağlı eylem planı olduğunu söyleyemiyoruz. Kısacası, insanlarımız bir deprem vakası ile karşılaştıklarında kaygılanıyor ve güvenli konutlarda yaşama iradesi gösteriyorsalar da bu geçici olmaktadır. Halen on binlerce insan çürük ve yıkılma riski olan konutlarda yaşamaya devam etmektedirler. Kentsel dönüşüm başlı başına bir mülkiyet meselesinin etrafında şekillenmektedir. Mülkiyet sahibinin iradesi ve güvenli yaşam alanı tercihi bir özveri ve ödün meselesi halini alabilir. Yükselen inşaat maliyetleri, mülk sahiplerinin kentsel dönüşüm sonrasında daha küçük bir ev edinmelerini mecbur kılabilir ya da bir mali bedel ödenmesi gerekebilir. Dolayısıyla kamuoyunun karşı karşıya kaldığı ve seçim yapmak zorunda olduğu ikilemin mali fatura ile hayati tehlike seçenekleri olduğunun bilincine varılmalıdır. Deprem, oldukça büyük ölçekli bir halk sağlığı tehdididir. İnsanların bu çerçevede sağlıklı bir biçimde bilinçlendirilmeleri zaruridir, aksi halde ortaya çıkacak riskleri tasavvur etmek mümkün değildir. Her ne kadar siyasi olarak, insanlara kötümser tablolar çizmek makbul olmasa da İBB ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının gerçekçi kampanyalarla insanları çürük binalarda yaşamamaya ikna etmeleri önemlidir.

Uzlaştırma Komisyonları

Geçtiğimiz yıllarda kentsel dönüşüm süreçlerinde, birçok kat malikinin bulunduğu apartmanlarda maliklerin karşılıklı anlaşmazlıkları ve müteahhit ile anlaşma sorunlarının bulunması nedeniyle başarısız olundu ve maalesef mevcut durumda binlerce depreme dayanıksız konut stoku bulunması sonucu doğdu.

Depremin ne zaman ve hangi şiddetle yaşanacağı bilinememektedir. Ancak kentsel dönüşüm ne kadar hızlı gerçekleşirse depreme yakalanma riskinden de aynı hızla ve kurtulunabilir.

Yapının geri dönüştürülmesi sürecinde birden çok sorunla karşılaşılmaktadır ve kentsel dönüşüm aksamaktadır. Birincil aşama olan ikna ve rıza süreci hayatidir. Tüm yapılar dönüştürülebilir. Kat maliklerinin, yeni üretilecek konuttan haklarını ve taleplerini elde ettikleri hususunda ikna olmaları durumunda yapının yenilenmesi sürecinin en önemli eşiği tamamlanmış olur.

Çözüm Önerisi: Mahalle ya da İlçe Ölçeğinde Kentsel Dönüşüm Danışma Kurulu Kurulması

Mahalle ve kent halkının binalarının yenilenmesi konusunda rıza göstermelerinin önünü kapatan eksik ve yanlış bilgilerin ortadan kalkmasına destek olacak bu kurul ile kentsel dönüşüm süreçleri hızlandırılabilir. Bu süreçte tek bir yapının bile depremden evvel yenilenmesini hızlandırmak onlarca insanın hayatını kurtaracak bir sürece karşılık gelmektedir.

Yerel Danışma Kurulu Bileşenleri: Avukat, Mimar, Mühendis, Sektör İçi Sivil Toplum Kuruluşu Temsilcisi, Belediye Temsilci(leri)

Amaç: Yanlış ve kirli bilgiden arındırılmış, kat maliklerinin ve hak sahiplerinin tacir (müteahhit) ile anlaşma süreçlerinde haklarını korumalarını sağlayarak dönüşümün hızlanmasına katkı verebilmek olmalıdır.

Faydalar: Kentsel dönüşümü gerçekleştirecek tarafların (malikler ve müteahhitler) üçüncü bir aktör (kurul) tarafından danışmanlık ekseninde desteklenerek süreçlerini hızlandırmak ve kentsel dönüşümün daha hızlı bir biçimde gerçekleşmesini sağlamaktır.

Riskler: Bazı konularda şeffaf bir biçimde taraflara haklarını, karşılaşacakları riskleri ve faydaları anlatmak kötü niyetli anlaşmaların önüne geçmeyi sağlayacağı için, bazı kötü niyetli aktörlerin olumsuz tepkilerini çekme riski barındırmaktadır. Ancak bu durum küçük bir risk olarak gözükmektedir ve karşılığında olumsuzlukların önüne geçilmesi ekseninde doğru bir sonuç da doğuracaktır.

Katı Bir Biçimde Uygulanması Gereken Prensipler:

  1. Taraflara sadece hakları ve dönüşüm şartları hukuki ve teknik çerçevede anlatılacaktır, yorum ve görüşten kaçınılmalıdır.
  2. Kesinlikle yatırım tavsiyesi yapılmamalıdır.
  3. Müteahhit firmalara (tacirlere) yönelik hiçbir şekilde olumlu ya da olumsuz bir sıfat ile anlaşmayı teşvik edici ya da engelleyici söylemlerden uzak durulmalıdır.
  4. Hiçbir şart ya da koşulda hukuk dışı iradeleri teşvik edici ya da özendirici söylemler kullanılmamalıdır.
  5. Depremin yıkıcı ve geri dönülmez sonuçları konusunda bilinçlendirme yapılmalıdır.
  6. Danışma Kurulu üyeleri, bilgi sahibi olmadıkları hususlarda yorum yapmaktan ya da görüş bildirmekten kaçınmalı, danışanların doğru ve objektif bilgiye ulaşmaları konusunda doğru aktör ve kuruma yönlendirilmesi sağlanmalıdır.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm olgu ve sürecinin 2020 yılı koşulları içerisinde, özel mülkiyet kanunu ve serbest piyasa ekonomisi ekseninde gerçekleşeceği unutulmamalıdır. Dolayısıyla teşvik ve destek stratejileri bu gerçekliğin etrafında ve bu doğrultuda inşa edilmelidir. Her ne kadar deprem ulusal bir risk olsa ve ulusal politikalar ile daha olanaklı bir risk yönetimi mümkün olsa da İstanbul Büyükşehir Belediye’sinin yapabilecekleri küçümsenmemektedir.

Fotoğraf: Yves Moret