[voiserPlayer]
Geçtiğimiz günlerde yasalaşan 21 maddelik yeni kentsel dönüşüm yasası teklifi ile Türkiye’deki kentsel dönüşüm süreci önemli değişikliklere uğradı. Bu değişikliklerin bazıları, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve daha verimli hâle getirilmesi amacıyla yapıldı. Ancak bazı değişiklikler, mülkiyet hakkının kısıtlanması ve hak sahiplerinin mağdur edilmesi gibi eleştirilere neden oldu. Bu eleştirilere göre yasada yapılan değişiklikler, mülk sahiplerinin fikir birliğine varmadan dönüşüm sürecine dahil edilmesine ve hak sahiplerinin haklarının ihlal edilmesine sebep olabilir.
Yasada yapılan değişiklikle riskli yapıların yıkılması için mülk sahiplerine tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verildi. Bu sürenin kısa olması, mülk sahiplerinin dönüşüm projesine katılmak isteyip istemediklerini değerlendirmeleri için yeterli olmayabilir. Ayrıca, tahliye engellenirse polis devreye girecek hükmü, mülk sahiplerinin haklarını ihlal edebilecek müdahalelere dönüşebilir. Yeni yasanın kentsel dönüşüm sürecini nasıl etkileyeceğini İBB Kentsel Dönüşüm ve Deprem Risk Daire Başkanı Murat Yün ve Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukukçusu Prof. Dr Gürsel Öngören’e sorduk.
Murat Yün: Yeni yasanın sadece inşaatı hızlandıran bir metin olduğunu görüyoruz
Bu yeni yasa kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırır mı?
Gelen yasa değişikliği kentsel dönüşümün uygulama adımlarına yönelik bir değişikliktir. Tebligat kanunu, yıkımlara ilişkin maddeler veya çoğunluk kararına ilişkin maddeler; yani tamamen inşa faaliyetinin gerçekleşmesi için alınması gereken kararları düzenleyen bir değişiklik olarak geldi. Bu tabii temelinde ne kadar uygulamayı desteklese de geri kalan kısımda yapının yeniden nasıl yapılacağını tarifleyen bir durum değil. Vatandaş açısından uzlaşmak bir seçenek, ama uzlaştığında ne olacağını görmek isteyen vatandaşlarımız haklı olarak şu soruları soruyor: Bunun sonunda ben kaç metre karede oturacağım veya benim borcum dayanıklı bir ev için ne kadar olacak? Zaten bizim bu yasadaki en büyük eleştirimiz de kentsel dönüşüm finansmanına ve nasıl toparlanacağına dair. Bir dinamizm gerekiyor ama buradaki asıl şey vatandaşların uzlaşmıyor hâli değil. Vatandaş neyle uzlaşacak? Finansal bir çözüm sunmamız gerekiyor. Vatandaş, mülkiyetine dair geleceğini görmek istiyor. Yasanın buna dair çözümler getirmesi gerekiyordu ama bu yasal değişiklikte maalesef bunlar gelmemiş oldu. Sadece şu an uygulamadaki pratikleri hızlandıracak, kısmen de Mülkiyet Kanunu’na ters düşen tarafları var. Mesela, salt çoğunluk kararıyla kapının mülkiyet amiri tarafından açılması kararı gibi Mülkiyet Kanunu’yla da çelişen tarafları var. Mülkiyet Kanunu hâlâ yürürlükte, konut dokunulmazlığı kısmı hâlâ yürürlükte ve yapılan bu değişiklik aslında o kısımlardaki uygulama ile çelişiyor. Bu durumu uygulama gösterecek. Bir kanunun başarı oranı 2-3 yıl geçmeden zaten ortaya çıkmıyor. Ama geçmiş uygulamalara baktığımızda, yani sürenin kısaltılması veya karar çoğunluğu kısımları zaten yasada vardı. Sadece süreler biraz daha kısaldı. Ama son 11 yılda baktığımızda İstanbul’daki toplam 800.000 yapı 2000 öncesi yapılmış. Bu yapıların sadece 84 bininin dönüştüğünü görüyoruz. Bu da aslında bir başarı mı başarısızlık mı tartışılır. Yani, demek istediğim sürelerle oynayarak bir şeyi hızlandıramayız, gerisinde vatandaşı aydınlatmamız lazım.
Bu yasa vatandaşları gerçekten mülksüzleştirecek mi?
Kanunda daha önceki uygulamalarda üçte iki çoğunluk aranıyordu. Yani maliklerin üçte ikisi çoğunluk görüşüne göre karar veriyordu. Bu yasayla karar salt çoğunluğa döndü. 50+1 bile olsa salt çoğunluğu geçmiş oluyor. Bu, arsa payı üstünden yapılan bir hesap. 50+1 olmasının sebebi de o arsa payı üzerinde çoğunluğu geçtiği anda dönüşüm kararı alınabiliyor. Yıkım kararı alınabiliyor. Tabii bu durum kalan %49 küsur için bir yerinden etmeye sebep olabilir veya pay satışıyla mülkünün elinden gitmesine neden olabilir. Bunların hepsi zaman içinde görülecek şeyler.
İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmaları ne durumda?
İstanbul’da bakanlık tarafından ilan edilmiş toplamda 70 tane risk alanı var. 152 tane rezerv alan var. İstanbul’da toplamda 1 milyon 200 bin yapı var ve bu yapıların 800 bini 2000 yılından öncesinde inşa edilmiş. 636 sayılı yasa 2012 yılında çıktı. Yani yaklaşık 11 yıllık zamanda 800.000 eski yapının sadece 84 bini dönüşüme uğradı. Dolayısıyla eski yapı stokumuz hâlâ çok fazla. Müdahale edilmesi gereken çok alan var ve bunun biraz daha rant odaklı değil, risk bazlı bir şekilde yürütülmesi lazım. Bakanlıkla yapılan toplantılarda da biz bu sayıları onlarla paylaştık. Nasıl bir yöntem izlenmesi gerektiğini paylaştık. Hız kazanması için gereken çözümleri de onlara ilettik. Yazılı olarak gönderdik. Ama gelen yasa değişikliğinin sadece inşaatın önünü açan, hızlandıran bir metin olduğunu görüyoruz.
İstanbul’da kaç adet riskli yapı bulunmakta? İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmaları hangi ilçelerde yoğunlaşmaktadır?
İstanbul’da bulunan 1.200.000 binanın 800 bini 2000 öncesi yapı. Bunların bizim tespitlerimize göre yaklaşık 200.000 tanesi de öncelikle dönüşmesi gereken yapılar kategorisine giriyor. Bunlarda toplam 1.000.000 hane var. Yaklaşık 3 milyona yakın da nüfusumuz var tabii. Burada İstanbul’un depremselliğine bakıldığında deniz tarafı, özellikle D-100 karayoluyla deniz arasındaki alan, zemin olarak daha gevşek zemine sahip. 2018’deki deprem yönetmeliğini bir kriter olarak kabul edersek bu alanlarda yönetmelik şartları taşınmadığı için bir risk görünüyor. Eski yapılardan zaten hiç bahsetmiyorum. Eski yapıysa, yani 2000 öncesi yapıysa, zaten zemin de sağlam olmadığı için bu alanlarda gerekli önlemler alınmadığı zaman yapı otomatikman riskli kategorisine geçiyor. 2000-2008 arası yapılar da genelde hasar alabilecek yapılar kategorisinde kalıyor. Ama 2018 sonrası yapılan son deprem yönetmeliğine göre inşa edilen yapılarda şu an herhangi bir hasar görünmüyor.
İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmalarının ilerlemesi için yapılması gerekenler nelerdir?
Bu yasa değişikliği aslında zaten bizim de talep ettiğimiz, hızlanmamız için gerekli araçlardan birisiydi. Biz bunu zaten defalarca bakanlığa bildirdik. Maraş Depremi sonrası da hızlıca zaten İstanbul için bir yasa değişikliği yapılacağı söylendi. Bunun üstüne biz bakanlıkla yaklaşık 10 tane toplantı yaptık, bütün çözüm önerilerimizi orada ilettik. Biz daha bütüncül bir yaklaşımın olması gerektiğini, bunun konut politikası temelinde olması gerektiğini, barınma temelli olması gerektiğini söyledik. Çünkü, İstanbul’da ortalama kiralar şu an son tespitlere göre 13.000 TL civarında. Dolayısıyla, insanların risk bertarafında boşalttığı binalar nedeniyle barınacağı bir alanın üretilmesi gerekiyor. Bu kısmen rezerv konutlar olabilir. Bu alanların öncelikle mevcut riskin bertarafında kullanılacak alanlar olması lazım. Bu da zaten bakanlığa sunduğumuz çözüm önerilerinden birisi. İstanbul’un mevcut yapısal yoğunluğunun olduğu kısmı haritadan düşünürseniz kuzeyinde kalan askeri alanlar büyük boşluklar teşkil ediyor. Bu alanlar sadece askeri alanlar olarak kalmış durumda. Şu an bir çoğu zaten rezerv alan ilan edildi. Biz bu alanların, hem şehrin ihtiyacı olan donatı anlamında hem de rezerv konut anlamında bakanlığın, büyükşehrin ve ilçe belediyesinin beraberce içerisinde olacağı bir mekanizma tarafından yönetilmesi gerektiğini ve bunların İstanbul için son şans olduğunu üstüne basa basa söyledik.
Dediğim gibi, eğer biz bu konut politikasının dönüşümünü destekleyici bir hâle büründürebilirsek ve riskin bertarafı sırasında oluşan barınma sorununu kontrol edebilirsek süreç daha da hızlanır. Bunu bu şekilde okuyoruz, çünkü hiçbir vatandaşımız kendi riskli binasında kendi keyfinden dolayı oturmuyor. Kiralar çok arttığı ve inşaat maliyetleri çok yükseldiği için konut fiyatları da çok arttı. Dolayısıyla, vatandaş 18 ay boyunca bakanlık tarafından yapılan 3.500 TL kira yardımıyla kirasını sağlayamıyor. Şu an son yıllarda yaşadığımız inşaat birim fiyatlarındaki artış, asgari ücreti geçmiş durumda. 1 metrekare inşaatın maliyeti bir aylık asgari ücretin yaklaşık bir buçuk katına yakın. Dolayısıyla, temelinde finansman sorunu olan bir yapı var. Bu finansmanı da devlet olarak üstlenmek zorundayız. Biz, kendi gücümüzün yetebildiğince finansman kısımlarına ilişkin çözümler üretiyoruz. İstanbul yenileniyor platformu Kiptaş’ın ortak olduğu bir sistem. Biz bunu idare olarak, finansal olarak destekliyoruz. İnsanları sıfır faizli krediden yararlandırıyoruz. Bakanlığın da bu konuda finansal araçlar üretmesi lazım ve bunlardan birisi de sıfır faizli kredi. Geri kalan kısmını da yarısı bizden kampanyası gibi yöntemlerle bakanlık üstlenebilir ve bu şekilde insanların dertlerine derman olabilir.
İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmalarında en çok karşılaşılan sorunlar nelerdir?
Kentsel dönüşümdeki en önemli sorun finansal sorun. Bu sadece vatandaşı ilgilendiren bir mevzu değil, kamu kurumları tarafında da finansal sorun en büyük sorunların başında yer alıyor. Çünkü mevcut inşaat birim fiyatları son 2 yılda yüzde 300 oranında arttı. 2021 yılında 2.000 TL bölü metrekare olan inşaat fiyatı bugün 20.000 civarında. Dolayısıyla bunun finansal yükünü çözümleyecek bir finansal kurguya ihtiyacımız var. İstanbul’da 450.000-500.000 civarında boş konut var. Bunları kentsel dönüşüm için kullanmamız lazım. Bunları sisteme dahil etmemiz lazım. Çünkü İstanbul’da hem boş konut, hem ikinci konut üçüncü konut bunların hepsi lüks şeyler. Dolayısıyla, bizim bu konut politikasıyla ya bunları mevcut piyasaya arz etmemiz lazım ya da bir şekilde devletleştirip onları kentsel dönüşümde rezerv konutlaşma olarak kullanmamız lazım. Ancak böyle hızlanabiliriz ve bunu yaparken ilçe belediyesinden bakanlığa kadar işbirliği içerisinde bir sistemle yürütmemiz lazım. İstanbul’u İstanbul’dan yönetmemiz lazım. Biz bütün yönetimin İBB tarafından yürütüldüğü bir sistem tarif etmiyoruz. Herkesin işin içinde olduğu ve topyekûn mücadele edilen bir kurgu üstünden planlıyoruz sistemi. Dediğim gibi, konut politikası ve barınma sorununda çözümleyen bir sistem olması lazım.
Gürsel Öngören: Bu yasa mülksüzleştirmeyi teşvik eden bir değişiklik değil
Yeni kentsel dönüşüm yasası, riskli yapıların yıkımı ve yenilenmesi için hangi yeni düzenlemeleri getiriyor?
Birkaç tane yeni düzenleme getiriyor kentsel dönüşümü daha hızlandırmak amacına yönelik olarak. Birincisi daha evvel kentsel dönüşüm kararı alabilmek için bir apartmanda ya da dış sitede bütün arsa payı sahiplerinin, yani daire maliklerinin 3’te 2’sinin çoğunluğu gerekiyordu. Yani yüzde 67 gibi bir rakam gerekiyordu. Şimdi onu yüzde 50+1’e çekti yeni yasa. Böylece, daha az malikin katılımıyla birlikte daha kolay bir kentsel dönüşüm kararı alınacak. 100 daireli bir apartmanda eskiden en az 67 kişinin kararı gerekiyordu. Şimdi 100 daireli bir apartmanda 51 kişinin bir araya gelmesiyle birlikte karar alabiliyorlar.
İkincisi, tebligatlar daha evvel Mernis üzerinden, yahut insanların Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirmiş oldukları adresler üzerinden yapılıyordu. Burada da özellikle adreslerini yurt dışına taşıyan kişilere birkaç tane tebligat yapılması gerektiği için onların bu konuya olumlu ya da olumsuz cevap vermeleri uzun zaman alıyordu. Bu anlamda, tebligatları artık dönüşecek binalara göndermek ve muhtarlığa yollamak gibi bir temel değişiklik yapıldı. Bu şekilde tebliğ ediliyor daire sahiplerine. Bu da işi hızlandıran bir düzenleme oldu. Yine Mernis adreslerine de gönderiliyor, ama muhtara ve binaya gönderildikten sonra veya 15 gün geçtikten sonra artık bunun yasal tebligat süreleri dolmuş oluyor.
Üçüncü önemli değişiklik rezerv yapı alanları konusunda. Kamuoyunda da çok tartışıldı. Eskiden boş alanlar rezerv yapı alanı olarak belirleniyordu. Neden? Çünkü kalabalık bir ilçe merkezinde kentsel dönüşüm yapılacak. O yüzden boş bir arazide yeni binalar yapalım ve belki burada yaşayanlar o yeni binalara taşınırlar, burada oturmayı kabul ederler. Burası güzel bir uydu kent olur, metro bağlantısıyla, vesairesiyle. Yeni bir yaşam biçimi olarak orayı tercih edebilirler diye bir rezerv alan belirlenmesi kriteri, ilkesi ve kuralı vardı. Yeni yasada boş alanlardaki rezerv alanların yanı sıra binalarla dolu alanlar da rezerv alanı olarak belirlenebiliyor.
Bu bir yenilik getirdi ama tabii bazı binalar rezerv alanın kapsamına girerse insanlar zorla mülksüzleştirilir diye bir tartışmanın da başlamasına neden oldu. Bugüne kadar bakanlık, uygulamalarında bu şekilde bir kötüye kullanıma pek izin vermedi. 11 yıllık uygulamalarda zaten elinde riskli alan tespit etmek gibi bir imkânın vardı. Riskli binaların olduğu alanlarda niye şehir merkezlerini rezerv alan belirleme açısından böyle bir hamle yapıyorsun? Bana göre bu hamleye gerek yoktu. Zaten risk alanı olarak küçüklü büyüklü alanlar belirlenebiliyordu. Şehir merkezlerinde de bugün 5 dönümlük, 10 dönümlük, 20 dönümlük belirlenmiş riskli alanlar var. Bu uygulamayla devam edilebilirdi.
Bu düzenlemeler kentsel dönüşümün hızlandırılmasına ve etkinleştirilmesine nasıl katkı sağlayacak?
Bu yeni yasal değişiklik aslında yeni bir yasa değil. Özünde bu, var olan 6306 sayılı kanunda bir takım düzenlemeler yapılmasıdır. Bu değişikliklerin temeli de yüzde 50+1 ile kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi. Neticede maliklerin ne kadarının rızası gerekiyordu, eskiden 100 dairelik bir sitede 67 kişinin rızası gerekiyordu. Şimdi, 50+1 kuralına bağlı olarak, 51 kişi rıza gösterdiği zaman, onların da uzlaşmış olduğu kentsel dönüşüm sözleşmesi, kentsel dönüşümde dairelerin paylaşılması, müteahhide verilecek yerler, yahut dairelerin metrekareleri hep bu yüzde 50+1 ile karara bağlanacak.
Yeni yasa riskli yapıların yıkımı için mülk sahiplerinin rızasını ne şekilde alıyor?
Mülksüzleştirme endişesine gerek yok. Bu yasanın temel hükümleri zaten 2013 yılından itibaren uygulanıyor. Burada yeni getirilen tek düzenleme rezerv yapı alanlarında. Dün de, bugün de okudum. Hatta kentsel dönüşümden sorumlu Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı Bakan Yardımcısı Vedat Gülgen açıklama yapmış. Böyle bir uygulamayı şehir içinde yapıp da vatandaşları zorla boş alanlara taşımak gibi bir düşüncemiz yok demiş. Biliyorsunuz, önemli olan yasaların nasıl olduğu değil, yasaların nasıl uygulanacağı. O nedenle de bu yasa bana göre mülksüzleştirmeyi teşvik eden bir değişiklik değil.