Ekonomos Haftalık Ekonomi ve Finans Bülteni (12 – 18 Eylül 2022)
İktidarın bir süredir üzerinde çalıştığı ve TOKİ’nin yapacak olduğu 250 bin konut (devamında 253 bin 692’ye yükseltildi), 100 bin altyapılı konut arsası ve 10 bin iş yerinin detayları Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklandı. Vatandaşlar 608 bin lira fiyata sahip 2+1 konutlara 2280 liradan taksitlerle, 240 ay vadede sahip olacak. Toplam 850 bin liralık 3 artı 1 konutların ödemesi 3 bin 187 liradan başlayan taksitlerle 20 yıl vadeyle yapılabilecek. Sosyal konut projesine belirli bir gelir seviyesinin altında olabilenler başvuru hakkına sahip. İktidarca yüzyılın projesi olarak adlandırılan bu proje, tartışmaları da beraberinde getirdi ve bu bültende bu soruların bir kısmına cevap arayacağız.
Gerçekten Dar Gelirliler İçin Mi?
Proje, dar gelirli vatandaşlar için hayata geçirilecek bir proje olarak lanse edilse de bu projede dar gelirlilerin ev alabilmesinin önünde iki büyük bariyer bulunuyor. Bunlardan birisi yüzde 10 peşinat verilecek olması. Dar gelirli vatandaşların ekonomisinin oldukça kötü durumda olduğu ve enflasyon karşısında tasarruf yapmanın zorlaştığı bir dönemde peşinat bulabilmesi kolay değil. Nitekim konuyla ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Kurum’a bu problem sorulduğunda verecek yeterli cevabı olmadığı için “Vatandaşımız biraz dişini sıkarak, biraz eşinden, dostundan borç alarak, biraz belki ek mesai yaparak bu bedeli karşılayabilir” cevabını verdi. Bakanın elbette tasarruf yapamamanın fazla mesai ile alakalı olmadığını bildiğini tahmin edebiliriz. O nedenle iktidar da bu bariyerin farkında ve verecekleri makul bir cevapları yok.
İkinci bir bariyer ise ne zaman biteceğinin garantisi olmayan bu projenin ödemelerinin muhtemelen bu yılın son aylarında başlayacak olması, yani neredeyse hemen. Böylece konut inşaatı bitene kadar dar gelirli ailelerin hem oturdukları evin kirasını, hem de sosyal konut taksitlerini ödemeleri gerekecek. Dar gelirli ailelerin birikmiş parası olmadan hem oturdukları mevcut konutun kirasını hem de sosyal konut taksitini eşanlı ödemesi neredeyse imkansız, üstelik peşinat için de borçlanmış olabilir bu insanlar. Bu da bir diğer konut edinme bariyeri. O zaman da akla şu soru geliyor: Gerçekten de bu konut projesi dar gelirli aileler için mi yapılıyor, yoksa görünenin aksine başka bir gelir grubu mu amaçlanıyor?
Konutun Bitiş Süresi
Burada konutun ne zaman biteceğinden bahsetmek de gerekir. Zira bu durum ödeme riskini artırırken fiyat avantajına da ket vuruyor. Konutların bitirilme süreci uzadıkça mağduriyetler oluşur çünkü mevcut oturduğunuz yerin de kirasını ödemek zorundasınız. Fakat bu kadar yüksek miktarda konutun kısa sürede bitirilmesi oldukça zor. Çünkü oldukça büyük bir projeden bahsediyoruz ve bunun için sınırlı bir üretim kapasitesi bulunuyor. O nedenle iki yılda bitirilmesi beklentisi iyimser bir beklenti olarak gözüküyor. İki yılda sadece sınırlı bir kısmı bitirilebilecektir. Birçok ilde ise muhtemelen süreç daha uzun sürecek ve insanların bekleme süresi ve hem kira hem de taksit ödeme süresi uzayacak. Böyle büyük bir projenin yapılamaması ise tepkiler düşünüldüğünde çok düşük olacaktır. O nedenle, projenin büyük bir proje olması yapım sürecini uzatır ama bitirilememe ihtimalini oldukça düşürür.
Fiyatın Makuliyeti
Projedeki bir diğer sorun bu konutların genel itibariyle şehir dışında yapılıyor olması. Bu durum son derece normal olmakla birlikte alınacak evin de görece fiyatların düşük olduğu bölgelerde olması fiyat avantajını belirli miktarda azaltacaktır. Üstelik kendi evimde oturayım diyen insanların şehir dışında yaşamayı da kabul etmesi gerekecek. TOKİ konutlarına yapılan belediye hizmetlerinin genel olarak yetersizliği düşünüldüğünde bu konutları alanların şehir dışında yaşamasının bir maliyeti olacak. Yine de belirlenen ev fiyatları oldukça uygun. Maliyetinin yüzde 40 altında satılacak konut şehir dışında olsa bile cazibesini korur belirli şartlar altında. Eğer aldıktan sonra kısa sürede satabilme imkanı doğarsa bu projeden ev alanlar oldukça kazançlı çıkabilir. Fakat taksitlerin sabit taksitli olmaması ödemede yeni riskleri de beraberinde getiriyor.
Taksitlerin Zamlanması Sorun Mudur?
Aylık ödenecek taksitlerin memur maaş zammına endekslenmesi burada önemli bir sorun haline gelebilir. Memur zammının enflasyon oranında olacağını varsaydığımızda konut alanların enflasyona karşı sürekli bir mücadele içerisinde olması gerekecek. Yoksul kesim ya da hangi kesim alacaksa ve bu kesimin enflasyon artışı kadar da geliri artacaksa, bu konutların taksitini ödemede sıkıntı yaşanmayabilir. Fakat ödeme yapacak vatandaşların gelir artışı enflasyon oranının altında kaldığı dönemlerde ödeme yapmakta zorlanmaları kaçınılmaz. O nedenle insanlar düzenli gelirlerinin ileride enflasyona göre nasıl artacağını iyi öngörmeli ve şüpheleri varsa risk almamaları daha doğru olur.
Bu noktada şunu da eklemek gerekir ki yüksek enflasyonun yaşandığı dönemlerde herkes enflasyon kadar gelirini artıramaz. Enflasyonist ülkelerde uzun dönem ekonomik büyümede bozulmalar olur. Ekonomideki belirsizlikler ekonomik büyümeyi negatif etkiler ve istihdam piyasası da bu durumdan negatif etkilenir. Böylece gelir artışının enflasyon oranının altında kalma ihtimali oldukça artar ve taksit ödemelerinde sorun yaşatabilir. Sabit faizli konut kredisinden daha yüksek bir maliyete katlanmak durumunda kalabilirsiniz.
Peki Neden Cazip Bir Proje Olarak Gözüküyor?
Projenin iki cazibe noktası var. Birincisi ilk satış fiyatının uygun olması. Maliyetin altında bir proje elbette fiyat olarak uygun olur. İkinci bir nokta yirmi yıllık taksit olarak ödenecek olması. Yirmi yıllık ödeme planı her zaman bulunabilecek bir ödeme seçeneği değil, bankalar bu fırsatı vermez. Fakat şu detay önemli. Bir ürünü bazen peşin alamazsınız ama taksitlere bölündüğünde o ürün sizin için alınabilir hale gelir. Bugün bir bilgisayar 20 bin TL olduğunda onu belki alamazsınız ama 24 taksit yapıldığında o ürünü alabilir hale gelirsiniz. Ve hatta o bilgisayarın her bir taksit miktarına baktığınızda aslında size çok uygun fiyatlı bile gelebilir.
Ama bu taksitlendirme sonucu ortaya çıkan faizlerle ucuz bir ürünü yüksek maliyetle almış da olabilirsiniz. Ya da bir tekstil ürününün peşin ve taksitli fiyatını gördüğünüzde aradaki farka göre peşin ödemeyi tercih edebilirsiniz. Taksitli fiyatı ne olursa olsun taksit yaptırırım demezsiniz. İşte burada taksitli fiyatın ne kadar olacağını bilmiyoruz, bu bir sorundur. O nedenle ucuz bir ürünü çok pahalıya alma ihtimaliniz var, bunu ise enflasyonun seyri gösterecek. Sorun da tam burada. Enflasyonu Türkiye gibi bir ülkede öngörmeniz kolay değil ve enflasyonun düşeceğine kendinizi bağlamanız riskli. Unutmamak gerekir ki sabit faizli ev almak da bir opsiyon ve alternatifinin çok daha yukarısında bir ödeme yapacak olabilirsiniz. İkincisi bu taksitleri ödeyememe riskiniz varsa yine dikkatli olmanız ve iyi hesap yapmanız ve biraz da iktidarın enflasyonla mücadelesine güvenmeniz gerekebilir. Ya da TOKİ’nin bir şekilde çok yüklü zamlar yapmayacağına dair beklentiniz olması gerekir ki bu gerçekten de olası.
Sosyal Konut Projesi Konut Sorununa Çözüm Mü?
Bu proje konut sorununu çözemeyecek kadar küçük ama tek seferde yapılıyor olması açısından oldukça büyük bir proje. İkisini karıştırmamamız gerekir. Türkiye’de yıllık konut ihtiyacının yaklaşık olarak 900 bin adet civarında olduğu tahmin ediliyor. Bu kadar yüksek ihtiyacın olduğu bir ülkede konut sorununa merhem olacak bir proje kesinlikle değil. Ama yine de büyük bir proje olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Konut ihtiyacını gideremeyeceği gibi konut fiyatlarını da düşürebilecek ve insanlara ev alma hayalini tekrardan geri getirecek bir proje değil.
Konut fiyatlarını yukarı çeken ana faktör şu an maliyetlerdeki artış. Maliyetlerdeki artış bu şekilde devam ettiği sürece konut fiyatlarının aşağıya gelmesi mümkün gözükmüyor. Bu dönemde fiyatlar artmaya devam edecektir ama reel anlamda konut fiyatlarının düşmesi mümkün, şu anda da olan o. Fakat reel anlamdaki düşüşü belirleyen şey sosyal konut projesi olmayacak. Konut probleminin çözümü için yapılması gereken konut maliyetlerindeki artışı durduracak, fiyat istikrarını sağlayacak ve bir yandan da halkın refahını artıracak politikalar uygulamaktır.
Sosyal Konut Projesinin Ekonomiye Katkısı Olur Mu?
Ev sahibi olacak kişilerden, bu olayı genel makroekonomik perspektife çekersek tehlikeleri ve yararları olan bir proje olduğunu söyleyebiliriz. Yararlarından birisi ekonomide belirli bir miktarda canlanma yaratacak olması. Konut projesi birçok sektörü tetikleyen bir sektördür. Örneğin, hazır beton ve çimento sektörü bu projeden oldukça yararlanacaktır. Yine evler bittiğinde bu evlerin içinin mobilyalar ve beyaz eşya ile doldurulması, seramik ve fayans gibi sektörlerde talep canlanması gibi birçok sektöre hareketlilik getirecektir. Burada kullanılacak malzemelerin yerliliği de yine projenin daha kapsayıcı olmasını sağlayacaktır. İnşaat sektörü söz konusu olduğunda oldukça fazla sektöre canlılık getirmesi genelde beklenen bir durumdur.
Diğer yandan bakıldığında ise inşaat sektörünün getirdiği canlılık yabancısı olduğumuz bir hikaye değil. Ülkenin kalkınmasına katkıda bulunan, bizi içinde bulunduğumuz gelir grubundan hızla yukarı çıkaracak bir sektör değil. Bunu defalarca yaşadık ve bize zaman kaybı olarak geri döndü. Tüm sorunları inşaat yaparak çözemeyiz ve bu yolla kalkınamayız. Başka bir problem bu projenin büyük bir proje olması nedeniyle inşaat malzemelerine olan talebin inşaat malzemeleri fiyatlarını artırması ihtimalidir. Bu durum da son dönemde oldukça zorlanan özel sektör tarafına ek yük getirebilir. Özel sektörün kamu ile rekabet edebilmesi de mümkün değil.
Burada atlanılmaması gereken noktalardan birisi inşaat sektöründe özel sektörün arzı kısmış olması durumu. Özellikle inşaat malzemelerine gelen yüklü zamlar özel sektörü inşaata başladığında oldukça zor durumda bırakıyor. Kurdaki volatilite kaynaklı artan inşaat malzemeleri fiyatı sektörü negatif etkiliyordu. Artan maliyet belirsizlikleri de inşaat yapımını engelliyordu. Maliyetlerin hesaplanamaz oluşu sektörde büyük bir problem iken iktidarın maliyet riskini ne kadar hesapladığı da bir soru işareti. Son dönemlerde yapılan birçok projede maliyet hesaplama ve risk ölçememe sorunlarını hatırladığımızda burada ciddi bir sorun gözüküyor. Üstelik bu proje uzun süre her şeyin hesaplandığı ve hazırlıkların yapıldığı bir proje değil, oldukça yeni yapıldığını tahmin ediyorum.
Hatırlayacak olursak 2022 Mayıs ayında ilk kez ev alacaklara yüzde 0.99 faiz oranıyla 2 Milyon TL’ye kadar 10 yıl vadeyle konut sahibi olma imkanı duyurulmuştu. Böylesi bir sosyal konut projesine hazırlanırken başka bir konut projesini sunmak pek olası gözükmüyor. Muhtemelen çok daha yeni alınmış bir karar ve yeni alınmış olması da iyi hesaplanmış bir proje olma ihtimalini azaltıyor. Ve yukarıda da belirttiğim üzere özel sektörün maliyet hesaplamada oldukça sıkıntı yaşadığı bir dönemde kurun istikrarsızlığı da düşünüldüğünde iyi hesaplanmış ve ona göre fiyatların belirlenmiş olması biraz zor.
Peki Bu projeden Kim Faydalanır ve Kimler Faydalanamaz?
Bu projeden kuşkusuz en başta seçim öncesi iktidar faydalanır. Projeye olan ilgiden de bunu anlamak çok zor olmasa gerek. İnşaat malzemesi, mobilya ve beyaz eşya gibi bu proje sayesinde ürün satacak firmalar da bu işten kazançlı çıkar. Diğer faydalanan bir kesim de orta ve üst gelir grubundaki insanlar olur. Onlar da normal şartlar altında alamayacağı TOKİ evlerini bir çeşit hülle yoluyla alıp satarlar ve bu işten kar elde ederler. Konuyla ilgili Bakan Kurum’un bir açıklaması bizlere olabilecekler hakkında ipucu veriyor:
“2-3 yıl sonra borcunu kapatacak diyelim, toplu borcunu kapatmak isteyen vatandaşlarımıza indirim de yapacağız. Enflasyona göre oranlar belirleyeceğiz. Vatandaşımız isterse borcunu ödeyebilir, eline birikim geçebilir, ailesinden para kalabilir, borcunu kapatabilir. Zaten evi değerleniyor, prim yapıyor. Borcunu bitirdin evini aldın, satamazsın demek bize hakkaniyetli gelmiyor.”
Bu açıklamaya göre isterseniz uygun fiyattan aldığınız evlerinizi borcunuzu kapatarak satabilirsiniz ve kamu bunun için size daha da büyük indirim yapmaya hazır. Bu durumda konut almaya hak kazananlar iyi bir müşteri bulduğunda elindeki konutu satacaklardır. Böylece TOKİ’nin belirlediği fiyat ile piyasada oluşan fiyat arasındaki farktan yararlanarak iyi bir kazanç elde edecektir. Zaten bir kısmı da başkası adına bu projeye dahil olmuştur. O nedenle hızla aldığı evi asıl sahibi olacak kişiye devredecektir. Kimler faydalanamaz sorusunun cevabı ise en başta belirttiğim peşinat sorunu yaşayacak ya da aynı anda hem kira hem de taksit ödeyemeyecek olan dar gelirlilerdir. Yani proje ilan edilirken hedef kitle olarak belirtilen asıl kitle muhtemelen bu projeden yararlanamayacak.