Son kentsel dönüşüm kanun değişikliğinin hemen ardından İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) Pendik’te kreş yapacağı arazinin, AKP’li Pendik Belediyesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (ÇŞİDB) tarafından rezerv alan ilan edilerek Hazine’ye devredilmesi[1] ve yasanın geçişi ile Beyoğlu Belediyesi’nin harekete geçmesi[2] gibi haber başlıkları sıkça karşımıza çıkar oldu. Ne yazık ki benzer haberlerin ve yazıların sıklığının artacağını öngörmek mümkün.
Türkiye’nin hukuk gündemi son zamanlarda oldukça hareketli. Özellikle Anayasa Mahkemesi’nin Can Atalay Kararı’na karşı İstanbul 13. Ağır Ceza Mahkemesi ve Yargıtay 3. Ceza Dairesi’nin aldığı kararlar, hukuk gündemini alt üst etti. Birdenbire kamuoyunun ve hukukçuların gündemi Yargıtay’dan çıkan skandal bir karar oldu. Bir de yerel seçim tarihinin yaklaşması kentsel dönüşüm konusunun kamuoyunun gündeminden biraz düşmesine neden oldu. Fakat yerel seçim sürecinde adayların vaatlerinde kentsel dönüşüm konusuna sık sık yer verildiğini de görüyoruz.
Bu yoğun gündemin puslu havası altında kentsel dönüşüme ilişkin değişiklikler içeren yirmi bir maddelik yasa değişikliği Meclis’ten geçmişti. 9 Kasım’da “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” başlığıyla Resmi Gazete’de yayınlandı.[3]
Afet riskini azaltmak ve ortadan kaldırmak için 2012 yılında çıkarılan bir kanun çerçevesinde kentsel dönüşüm çalışmaları başlatılmıştı.[4] Ancak, TOKİ, KİPTAŞ ve özel teşebbüs vasıtası ile yürütülen kentsel dönüşüm süreçleri; inşaat piyasasındaki zorluklar, hukuki engeller ve insanların kentsel dönüşümden kaçınma eğilimleri nedeniyle beklenenden daha yavaş ilerlemekte.
Hükümet, bu yavaş ilerleyen süreci hızlandırmak için ÇŞİDB bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığını oluşturdu ve kentsel dönüşüm üzerine birkaç kanunda değişiklik içeren bir yasa teklifi hazırladı. Ancak, bu yasa değişikliği teklifinin hazırlığı; konuyla ilgili meslek odaları, sivil toplum kuruluşları ve akademisyenler gibi paydaşlardan (özellikle muhalif olarak görünenlerden) uzak bir şekilde yürütüldü.
Ayrıca komisyon ve Genel Kurul’da değişikliğin yeterince konuşulmadan ve tartışılmadan alelacele geçirilmiş olması da kamuoyunda kentsel dönüşüm değişikliğinin daha büyük bir tepkiyle karşılanmasına yol açtı. Kentsel dönüşüm süreçlerini takip eden insanlar bu değişiklikleri endişe ve korkuyla izledi.
Şimdiye Kadar Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerledi?
İstanbul’un Kadıköy ilçesinde yer alan Fikirtepe bölgesinde 2010’lu yıllara yaklaşırken kentsel dönüşüm süreci başladı. Projenin başlangıcında, bölgede suç oranının yüksek olması ve depreme dayanıksız yapıların bulunması sebebiyle değişim ve dönüşümün gerekli olduğunu dile getirdiler. Bu isteğin hukuki dayanağı olarak da bölgedeki insanların yaşam hakkı gösterildi.
Süreç içinde Fikirtepe’de, “Kentsel Dönüşüm Alanı, Riskli Alan” gibi süreci hızlandıran çeşitli imar değişiklikleri yapıldı. Buna rağmen 2023 yılına gelindiğinde söz konusu alanın bir kısmında dönüşüm henüz tamamlanabildi. Tamamlanan kısımlar bölgenin tamamında orta üst ve zengin sınıfa yönelik konutların olacağını gösterdi.
Bu da kentsel dönüşüm adı altında başlatılan sürecin, bölge halkının yerinden edildiği ve kat izni gibi imar değişikliklerinden kaynaklanan bir imar rantı aracına dönüştüğü bir soylulaştırmanın (gentrification) gerçekleştiğini gösteriyor.
Bu süreçte sözleşmeler ve imar planları hakkında çok sayıda ihtilaf meydana geldi ve kentsel dönüşüm süreci birçok kez mahkeme kararı ile durduruldu.
Kentsel Dönüşümdeki Problemler Nelerdi?
Fikirtepe örneğinde kentsel dönüşüm sürecinin genelinde karşılaşılan sorunları üç temel başlıkta toplayabiliriz:
1) İnşaat maliyetlerinin yüksek olması ve maliyetlerin zamanla daha da artması,
2) Kentsel dönüşüm sürecinin tarafları için cazibesini kaybetmesi,
3) Sürecin başından sonuna kadar karşılaşılan çeşitli bürokratik ve hukuki sorunlar.
Hükümet, kentsel dönüşümde yapılan değişiklerle bu üç temel sorunu aşmayı hedefledi. Maliyeti azaltmak için kentsel dönüşümün ekonomik yükü üçe bölündü:
Birinci bölüm, Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsis edilen bütçe. İkinci bölüm ise Dünya Bankası ve benzeri uluslar üstü ile uluslararası kurumların fonları. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı edineceği fonlar ile devletin üstlendiği yükü hafifletecektir:
“…Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, mülga Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün uygulayıcısı olduğu Dünya Bankası finansmanlı İklime ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi’nin finansmanı amacıyla imzalanan kredi anlaşması ile temin edilen dış kredi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsisli olarak kullandırılmış sayılır ve tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilir.”
Üçüncü bölümü ise kentsel dönüşümün bedelinin, sürecin tarafı olan vatandaş tarafından ödenmesidir. Bunu değişikliğin içerisinde farklı yerlerde görüyoruz:
“…bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.”
“Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.”[5]
“Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağı verilmez.”
Vatandaş kentsel dönüşümün bedelini, ya doğrudan nakdi olarak ödeyecek, ya borçlanma yoluna gidilecek ya da arsa payının yüzde otuzu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredilerek karşılanacak.
Kentsel Dönüşümün Maliyeti
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Mart 2023’teki tespitine göre İstanbul’da kentsel dönüşümün metrekare bazında ortalama maliyetinin 14 bin Türk Lirası olduğu saptandı.[6] Bu bedelin de her geçen gün arttığı ve bunun ortalama bir fiyat olduğu düşünüldüğünde vatandaşlara yüklenen maliyetin boyutu oldukça ürkütücü bir seviyede.
Bu maliyet, insanları kentsel dönüşümden uzaklaştırmaktadır. İnsanların uzak durduğu noktada hükümetin yasa değişikliği ile vatandaşları kentsel dönüşüme zorlaması ve bunun maddi sorumluluğunu ölçüsüz bir şekilde vatandaşlara yüklemesi hayatın olağan akışına aykırıdır.
Her ne kadar kentsel dönüşüm süreci şehirlerimiz için bir ihtiyaç olsa da bu denli sorunlu değişiklikler ile süreç sağlıklı ilerleyemez ve hedeflenen sonuca ulaşılamaz. Mayıs seçimlerinden önce ÇŞİDB kentsel dönüşüm kampanyası yapmış ve maliyetin yarısı devlet tarafından karşılanacak vaadinde bulunmuştu.
Seçimden sonra ise kampanyanın yapısının ne kadar hantal olduğuna ve deprem bölgesinde bile konutların inşa sürecinin ne kadar yavaş ilerlediğine şahit olduk. Ayrıca, yapılan yasa değişikliği ile söz konusu kampanyadaki “yarısı devletten yarısı sizden” ifadesinin altı da boşaltıldı.
Sözün Özü
Kentsel dönüşümün maliyetine ilişkin düzenlemelerin ilk iki ayağı akla ve mantığa uygun düzenlenmiş olsa da üçüncü ayak oldukça problemli. Vatandaşların mülkiyet hakkına yönelik ölçüsüz müdahalenin önünü açan ve zorunlu borçlanmaya veya göçe iten düzenlemelerin, insan haklarının temel unsurlarına aykırılıklar içerdiği su götürmez bir gerçektir.
Bu nedenle, Anayasa Mahkemesi’nin söz konusu kanun değişikliği hakkında yapacağı soyut norm denetiminde, maliyete ilişkin düzenlemeler içeren maddelerin bazı hükümlerini iptal edeceğini düşünüyorum.
“Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak adlandırılan değişikliklere ilişkin hazırladığım dört yazıdan oluşan yazı dizisinin ikinci yazısında “kentsel dönüşüm sürecinin tarafları için cazibesini yitirmesi” üzerinde duracağım.
[1] https://www.gazetepencere.com/ibbnin-kres-yapacagi-arazi-akpli-belediye-ve-bakanlik-tarafindan-rezerv-alan-ilan-edilerek-hazineye-devredildi/
[2] https://www.gazeteduvar.com.tr/yasa-gecti-beyoglu-belediyesi-hemen-ise-koyuldu-makale-1646426
[3] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/11/20231109-5.pdf
[4] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/05/20120531-1.htm#:~:text=MADDE%201%20%E2%80%93%20(1)%20Bu,dair%20usul%20ve%20esaslar%C4%B1%20belirlemektir.
[5] Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
[6] https://www.dunya.com/gundem/depreme-karsi-bina-guclendirmenin-veya-binayi-yikip-yeniden-yapmanin-istanbullulara-maliyeti-nedir-haberi-687808#:~:text=Buna%20g%C3%B6re%20%C4%B0stanbul’da%2C%20kentsel,bir%20maliyetin%20ortaya%20%C3%A7%C4%B1kaca%C4%9F%C4%B1n%C4%B1%20g%C3%B6steriyor.