“Bu Kentleşme Modelinin Altından Kalkmak” başlıklı yazımda son 70 yılda Türkiye şehirlerinin, mal sahipleri, siyasi aktörler ve müteahhitlerin dahil olduğu faillerin ortaklığı ile bir rant piramidi etrafında şekillendiğinden söz etmiştim. Bununla birlikte, bu piramidin inşası adil kurallar çerçevesinde değil, temel haklar ya da uzun vadeli ihtiyaçlar gibi ortak fayda ve hukukun hilafına devam etti. Arsa üzerindeki rantın artırılması, imar izinleri sayesinde mümkün olunca rekabet ve mutabakat, imar izinleri etrafındaki pazarlıkta konsantre oldu.
Rant söz konusu olduğunda, şehir merkezindeki “Burnout Towers” ya da aşağı mahalledeki “My Elite Dungeon” sitesi işaret ediliyor. Elbette, yüksek katlı binalar, rantın maksimize edildiği örnekler olarak daha çok dikkat çekecektir; ancak, herhangi bir sokakta 5-10 daireli apartmanın da rant vesilesiyle inşa edilebildiğini hatırlamalıyız. Yayaların adım atmasına dahi imkan tanımayacak derecede bina ile dolmuş şehirlerimizin her santimetrekaresinin aynı paradigma içinde, benzer failler ve ilişkiler çerçevesinde geliştiğini göz ardı etmemeliyiz.
Bu yazıda, rantı tanımlayarak rantın temel işlevleri ve aktörleri ele alınacak. Böylelikle, 2000’lerde, rant meselesi etrafında hem itirazın hem de rızanın aynı anda nasıl yükselebildiğini anlamanın ve alternatifleri tartışmak için bir çerçeve oluşturmanın kolaylaşacağına inanıyorum.
Öncelikle “Rant” Nedir?
En yalın haliyle rant, bir mülk üzerinde oluşan ve mülk sahibinin yatırımı dışında ortaya çıkan değer artışıdır. Dolayısıyla rant; finansal, entelektüel ya da risk maliyetinden bağımsız olarak mülk sahibine kalan bir değerdir. Şehirlerde rant, bir mülkün (1) konumundan dolayı yüksek talep görmesi, (2) yakın çevresindeki hizmetler ya da (3) imar hakkıyla doğan yapılaşma koşulları sayesinde oluşabilir. Geniş anlamda, şehir merkezinde dededen kalan iş hanının kirası da, belediyenin inşa ettiği metro sayesinde evin değerinin artması da, imar izinleriyle çıkılan her bir kat da ranta örnektir. Kamuoyunda çoğunlukla üçüncüsü, yani imar izinleri aracılığıyla üretilen rant kastedilir.
İmar izinleriyle rantın miktarı düzenlenebilirken bir mülkün değerinde rantın oluşabilmesi için o mülkün talep görmesi ve alternatifinin sınırlı olması gerekecektir. Ancak bu şekilde, yatırım maliyetinden ve yarattığı verimden bağımsız bir rant sağlanabilir. Türkiye şehirlerinin nüfusunun sürekli artması, istihdam ve altyapı yatırımlarının belirli bölgelere yönelmesi, asgari bir sosyal ve çevresel konforun az sayıda muhitte sunulması ya da nitelikli binaların sınırlı sayıda üretilmesi sonucunda talep mekansal anlamda yoğunlaşmaktadır. Belirli bir talebe cevap veren, konumu ya da yapılaşma hakları itibariyle ayrıcalıklı bir mülk olarak sunulduğu koşullarda ise o mülk üzerindeki rant maksimize edilebilir.
Şehirlerin nüfusunda radikal bir düşüş, talebi karşılayacak alternatif arz ya da büyük ekonomik dalgalanmalar olmadığı sürece kentsel rantın oluşması neredeyse kaçınılmazdır. Modern anlamda şehirleşmeye şahit olduğumuz yaklaşık 200 yıl boyunca rantın kamu adına nasıl ve neden el konulabileceği, farklı kesimler tarafından ele alınmış hatta modern şehir planlamanın öncü ütopyası Bahçe-Kent*, rantın dağılımı çerçevesinde kurgulanmıştır. Bir kamusal altyapı yatırımı sonucunda mülk üzerinde oluşan değerin kamuya transferi, miras edinilen mülklerin vergilendirmesi ya da elma ağaçlarının kime ait olduğu bu yazının kapsamı dışında kalacağı için bu literatürü şehir hukuku ve araçları bağlamında kapsamlıca özetleyen Alterman’ın çalışmasını* tavsiye ederek Türkiye şehirleşmesi özelinde rantın nasıl üretildiğine, işlevine ve etrafındaki ilişkilere odaklanalım.
Rant, 3 Aktörün Mutabakatı ile Üretiliyor: Mülk Sahibi, Devlet ve Yatırımcı
Kentsel rantın miktarı imar izni ile belirlenir. Dolayısıyla, ayrıcalıklı bir arzın sahibinin üretilen rantın da sahibi olması beklenirken devlet, rant dağıtımını düzenleyebilen bir aktör olarak sürece dahil olur. Yatırımcı ise rantın somutlaşması için gerekli olan finansal kaynağı ve teknik kabiliyeti, mülk sahibine sunar. Yatırımcı, Türkiye şartlarında hemen hemen her zaman tek başına müteahhit olmuştur. Türkiye özelinde bu üç aktörün serüvenini özetleyelim:
Mülk Sahibi:
Ortalama bir şehirli için mülkiyet rejiminin bir unsuru olarak ranttan istifade etmenin garantisi, bir “tapu” sahip olmasıydı. Tapu sahibi olmayanlar tamamen denklem dışında kalıyor, ranttan düşen pay ise arsa payı ile de doğru orantılı oluyordu. 70 yıl boyunca tedricen yoğunlaşan şehirlerde mülkiyet, çoğunlukla küçük mülk sahiplerine dağıtılmış durumda. Küçük hisseli mülkiyetin baskın olduğu bu şartlarda, hem yeniden üleştirilecek rantın payları küçülmüş hem de mutabakat zorlaşmıştır. Arsa payları büyük olan mülk sahipleri ise ranttan en yüksek seviyede istifade edebilmiştir. Zaman zaman bu büyük mülk sahibi, hazinenin bizatihi kendisidir.
Devlet:
Kentsel rantın devlet açısından tılsımı, rantın ne seviyede gerçekleşeceğini imar izinleri aracılığı ile belirleyebilmesidir. Böylelikle, “imar izni” devlet kapasitesinin yetersiz kaldığı ve müdahalede bulunamadığı hızlı kentleşme sürecinde, siyasi aktörler için bir sihirli değenek işlevi gördü. Böylelikle 70 yıl boyunca Türkiye şehirleri, hazine arazilerinin devri, müteahhitlerle kat, siyasilerle imar izinleri etrafındaki pazarlıklara sahne oldu. Elindeki bu sihirli değneği daha becerikli kullanan siyasi aktörler ise yaygın bir rıza üretmeyi başardı.
Yatırımcı:
Müteahhit, yetkililerden izin koparabilen, inşaat malzemelerini borç defterine yazabilen, mal sahiplerini vaatleriyle cezbedebilen bir fırsat avcısı olarak doğdu. Türkiye şehirlerinin hızla büyümesini mümkün kılan, joker eleman rolünü üstlenen bu aktörden her mahallede 10 tane bulunmasıydı. Türkiye’nin kentleşme modelinde, müteahhide ranttan pay verip -kat karşılığı- inşaatı gerçekleştirmesi talep edildi. Fırsatları hızlı ve karlı değerlendirebilen müteahhitler süreç içinde zenginleşmeyi becerirken değerlendiremeyenler 3-5 bina yapıp piyasadan çekildi.
Şehirleşmenin Maliyeti Hemen Hemen Her Zaman Sadece Rant ile Karşılandı
Binaların yasallığını düzenleyebilen devletin, imar hakları ya da afları aracılığı ile kolaylıkla rant yaratabildiğinin ve dağıtabildiğinin vurgulanması önemli. Bu rant üretme mekanizmasının esnekliği, birçok açıdan işlevsel bir araç olarak benimsenmesini sağlamış gözüküyor. Konutların maliyeti de devlet ile toplum arasındaki rıza da rant aracılığı ile sağlanabiliyordu. Rant, şehirlilerin konut maliyetini karşılayan, erken gelenlerin sınıf atlamasına yardımcı olan, fırsatları değerlendirebilenlere ise sınırsız zenginlik sunabilen bir ganimet işlevi görüyordu. Siyasi aktörler için ise sosyal politika üretmesine gerek kalmadan hem meşruiyet hem propaganda maliyetini karşılamasını sağladı.
Özetle rant; inşaat maliyeti için (1) finansal kaynak, belli ölçüde (2) sosyal politikaların ikamesi ve siyasi aktörlerin çeşitli kesimlerde (3) rıza üretme aracı olarak şehirleşmenin hem finansal hem politik maliyetini karşılayan bir işlev gördü. Örneğin, seçim dönemlerinde imar izinleriyle ilişkili vaadler popülerleşmiş, en ümit verici ve rantı maksimize edebilen aktörler öne çıkmış, imar izniyle rant üretilemeyen, yani kat izni verilmeyen bir bina kentsel dönüşüme girememiş, mal sahipleri ile müteahhit anlaşamamıştır.
Dolayısıyla, mümkün olan her yerde rant iştahının kabarması, tüm aktörlerin tatmini için ranta muhtaç olmalarının bir ürünüdür. Sorunun kaynağı ise şehirleşmenin sunması beklenen asgari hizmetleri, refahı, zenginleşmeyi, konforlu bir çevreyi ya da güvenli barınmanın maliyeti için rant dışında bir kaynak önerilmemiş olmasıdır.
Bu modelin yönetimi, (1) en düşük seviyede ranta erişebilenlerin barınma hakkını garanti etmek için ranta muhtaç olmaları, (2) en yüksek seviyede ranta erişebilenlerin ise limiti bulunmaması, (3) imar izinlerine erişebilenler ile erişemeyenler arasında ise bir ayrışma üzerine kuruludur. Dolayısıyla, 2000’li yıllarda şahit olduğumuz; 50’lerden beri devam eden kentleşme modelinde radikal bir kırılma değil, elindeki sihirli değneği daha becerikli kullanan siyasi aktörlerin, öncesinde tedricen, dolayısıyla görece adil dağıtılan ranttan faydalanacak insanları daha sofistike seçebilmesi ve mümkün olan rantı maksimize edebilmesidir. Böylelikle, paradoksal gözükse de bu dönemde hem itiraz hem rıza daha güçlü ortaya çıkabildi.
Rantsal Olmayan Bir Şehir Mümkün mü?
Elbette, özel mülkiyetin ve hızlı nüfus artışının mevcut olduğu koşullarda radikal şekilde rantsal olmayan bir şehir mümkün değildir. Özel mülkiyetin ilga edildiği şehirlerde dahi belirli mahallelerin ve yapıların ayrıcalık arz ettiğini de hatırlayalım. Ancak, her koşulda rantın dominant ve limitsiz olmadığı şehirlerin kurulması gerektiği aşikar. Zira günümüz şehirleri, içinde yaşayanların nefes alamadığı, en ufak bir afette yıkılmaya yüz tutmuş, sübvansiyonların ihtiyaç sahiplerine yönelmediği, çevresel konforunu tüketmiş, ekonomik verimliliği kısıtlayan, hatta rant üretme kabiliyetinin de sınırına varmış bir durumda.
Günümüz Türkiye şehirlerine alternatif; temel haklar ve ortak fayda üzerine kurulacak bir mutabakat ile rantın bu temel haklar ve ortak fayda için rezerv edilebilmesi, kentleşmenin maliyeti için alternatiflerin yaratılması ve barınma gibi, konforlu çevre gibi hakların mülkiyetten bağımsız garanti edilebilmesinin yollarının aranması ile mümkün olacaktır.
Kaynaklar
* Howard, E. (1898). To-morrow: A Peaceful Path to Real Reform.
** Alterman, R. (2012). Land use regulations and property values: The “Windfalls Capture” Idea Revisited. The Oxford Handbook of Urban Economics and Planning (ss. 755-786).