[voiserPlayer]
Kentsel dönüşüm hususunda yapılan değişikler bağlamında 6306 sayılı yasadaki “Rezerv Yapı Alanı” ilanına ilişkin hükümlerin esnetilmesi kamuoyunda sıklıkla tartışılıyor. Ancak kentsel dönüşüm tartışması yanlış bir alana nişan almışa benziyor. Bu mevzuatın pratiğinde, mesela “Canım Buraya İnşaat Yapmak İstedi Alanı” statüsü tanımlansa dahi dramatik bir değişiklik olmayacaktı.
Zira, herhangi bir inşaat faaliyetinin başlaması ve tamamlanması için yasal mevzuattan ziyade finansal koşulların etkili olduğunu görüyoruz. Finansal koşuldan; geniş anlamda, gayrimenkul yatırımcıları için faiz oranları, kamunun sübvansiyonu, gayrimenkul fiyatlarındaki trend ile birlikte inşaat maliyetini karşılayacak ve aktörlere tatmin edici bir kâr bırakacak imar rantının yaratılıp yaratılamamasını anlayalım.
Dolayısıyla mevzuat, sahada ikincil bir tetikleyici role sahip. Kentsel dönüşüm alanında en işler olan 6306 sayılı yasa da vergi muafiyetleri gibi finansal bir kolaylaştırıcı ve mülk sahiplerinden binanın yıkılıp yeniden yapılmasını talep edenlere destekleyici bir kaldıraç olarak işlev görüyor. Bunlar dışındaki hükümlerin daha çok prosedürel olduğunu kabul etmeliyiz. Bu yasa kapsamında ilan edilen statüler de, ilan aşamalarında dosyaların iyi hazırlanmaması, uzlaşıyı garanti edecek katılımcı bir sürecin yürütülmemesi ve nihayetinde hak sahiplerinin “mülkiyet hakları”nı gerekçe göstererek iptal edilmesiyle sonuçlanmıştır.
Örneğin, Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm çok yüksek yapılaşma hakları ve bunun sonucunda yaratılacak rantın mal sahipleri ve müteahitler arasında uzlaşıyı kolaylaştıracağı düşünülerek başlamıştı. Uzlaşma ve uygulamada aksamalar yaşanınca, ilave bir tetikleyici olarak bu bölge aynı yasa kapsamında “Riskli Alan” ilan edilmişti. Ancak, gayrimenkul piyasasının yavaşladığı, pandeminin başladığı ve gayrimenkul değerlerinin düştüğü döneme kadar projeler sürüncemede kaldı. Pandeminin ardından gayrimenkul değerleri ve talep hızla yükselmeye başlayınca da projeler de hayata geçmeye başladı.
6306 sayılı yasaya dönemden önce, “Bu Kentleşme Modelinin Altından Kalkmak” adlı yazımda bahsettiğim Türkiye şehirleşmesinin fragmenter yapısını hatırlayalım. Türkiye şehirleri, büyük projelerle değil, neredeyse parsel bazında aktif küçük faillerin dinamizmi ile şekilleniyor. Nihayetinde inşaatlar da yasal mevzuat çerçevesinde değil, finansal olanaklar ve aktörlerin pazarlığı çerçevesinde gerçekleşiyor.
6306 Sayılı Yasa
Bu yasa, 3 tip kentsel dönüşüm statüsü tanımlar:
- “Rezerv Yapı Alanı”,
- “Riskli Alan” ve
- “Riskli Yapı”.
İlk günden itibaren bu yasanın uygulaması etrafındaki tartışmalar rezerv ve riskli “alan” etrafında yoğunlaştı. Biliyoruz ki ilan edilmiş çoğu riskli ve rezerv alanda çalışmalar umulan hızda gerçekleşmedi ve birçok davaya konu oldu. Bu alanlar geniş kent parçalarını, dolayısıyla çok sayıda maliki kapsıyor ve bunların uzlaşmasını gerektiriyordu. Geniş alanlar olması itibariyle kamuoyunda da daha çok dikkat çekiyordu ve aynı zamanda, geniş finansal kaynaklara ihtiyaç duyuyordu.
Öte yandan, 6306 sayılı yasa, kamuoyunda “karot aldırmak” diye bilinen “riskli yapı” ölçeğinde işlevsel olmayı becerdi. Son yıllarda yapılan inşaatların yaklaşık yarısı[1] “riskli yapı” statüsünden faydalandı. Bu kapsamdaki vergi indirimleri, herhangi bir malikin karot aldırarak yapının riskli yapı olduğunu tespit ettirebilme hakkı ve inşaat aşaması için anlaşmayı tüm maliklerin değil, sadece ⅔’ünün anlaşmasına indiren şart uygulamayı kolaylaştırdı. Böylelikle, bina ölçeğinde olması itibariyle kamuoyunda daha az görünür olan bu statü, sahada aktif olarak kullanıldı. Bu süreçte, kentsel dönüşüm terimi neredeyse herhangi bir konut inşaatı faaliyetini kapsayan şemsiye bir terime dönüştü.
Yani, kentsel dönüşüm mevzuatı bir yandan yenilenme ihtiyacı muhakkak olan yapı stokunu, bir yandan da genel inşaat sektörünü tetiklemek üzere düzenlendiği ölçüde başarılı olabiliyor. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm mevzuatı tartışmaya açıldığında, mevzuatın bu özelliklerine odaklanmak gerekir. Örneğin, güncel yasada maliklerin anlaşması için ⅔ şartının salt çoğunluğa (½) çekilmesi, maliklerin kendi talepleri ile sisteme (rezerv yapı alanı) dahil olması için arsanın %30’unu devretme şartı ya da borçlandırılan hak sahiplerine ilişkin “oturma hakkı” uygulamaları, bu mevzuatı tartışmak için daha önemli başlıklardır.
Sonuç
Devletin, kamu yararı kapsamında, özel mülkiyete el koyma hakkının olduğunu biliyoruz. Ancak, otoban, havalimanı gibi büyük projeler dışında, özellikle, konut gibi tekil vatandaşlara dokunan kullanımlar ve haklar söz konusu olduğunda çoğunlukla projeler sekteye uğramıştır. Benzeri majör heveslerin, mevcut şehirleşme paradigması içinde yine sekteye uğraması kaçınılmazdır. Büyük ölçekli dönüşüm alanlarının ilan edilip uygulanabilmesi belki;
- Mülkiyet haklarını kesin şekilde yasalaştıramayan, yani herkesin eline tapusunu alamadığı mahallelerde;
- Sakinlerinin sosyal ve ekonomik statülerinin devlet ve inşaat sektörü aktörlerine kaşı pazarlık gücünü koruyamadığı muhitlerde;
- Ya da tüm tarafları tatmin edecek seviyede yüksek rantın üretilebiliyor olduğu durumlarda mümkün olabilir.
Ancak bu koşullarda dahi bir çok projenin sekteye uğradığını görüyoruz.
Nihai versiyonuyla da 6306 sayılı yasanın, dönüşüm projelerinin sahada tıkandığı yasal düğümleri açmaya çalıştığını ve deprem bölgelerinde büyük ölçekli projeleri hızla hayata geçirmeyi hedeflediği söylemek gerçekçi olacaktır.
Dolayısıyla, önümüzdeki dönemde deprem bölgelerindeki mevcut yerleşim alanlarında bazı büyük projelerin başladığı haberlerine, Türkiye genelinde ise malik sayısı az ve maliklerin çoğunluğunun dönüşüm maliyetini karşılamaya talip olduğu binaların bu yasadan daha çok faydalandığına şahit olacağız. Maliyeti karşılayamayan dar gelirlilerin sayısının az olduğu projelerde de TOKİ’nin, bakanlığın v.s. bazı maliyetleri sübvanse edebildiği, ama büyük projelerin ancak gayrimenkul piyasası yeniden ısındığında gündeme gelmeye başladığını görmemiz de muhtemel.
[1] Bu konuda Türkiye genelindeki sayıları açık kaynaklardan takip edemiyoruz. Yasanın yürürlükte olduğu dönemde İstanbul’da yaklaşık 84.000 binanın bu statüyü kullandığını ve aynı dönemde yaklaşık 165.000 binanın ruhsatlandırıldığını biliyoruz. Bu statüde yıkılan binaların konut sayısının düşük, yerine yapılan binaların konut sayısı daha fazla olduğu da değerlendirilince, son dönemde üretilen konutların %50’den fazlasının bu statüyü kullandığını tahmin edebiliriz. Bakınız: (https://ipa.istanbul/wp-content/uploads/2023/11/KENT-GUNDEMI-KENTSEL-DONUSUM-6306.pdf) ve (TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri)